Поиск по сайту





Центральный офис:
190031, Санкт-Петербург,
ул. Гражданская, д. 11
тел. 812 600 48 30



Дополнительный офис:
197342, Санкт-Петербург,
ул. Белоостровская, д. 8
тел. 812 312 34 40



Публикации

Вернуться к публикациям

СТРОИТЕЛЬСТВО НА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ. ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ

СТРОИТЕЛЬСТВО НА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ. ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ

Коттеджные посёлки нередко строятся на землях сельскохозяйственного назначения, при этом застройщик часто уверяет будущих собственников коттеджей в том, что это не имеет никакого значения, не влечёт негативных последствий и даже даёт некоторые преимущества по сравнению со строительством на землях иных категорий. Так ли это, и какими особенностями отличается строительство на землях сельскохозяйственного назначения, мы и расскажем в настоящей статье.

Ограничения по использованию земель сельскохозяйственного назначения

Намереваясь вложить денежные средства в строительство дома на земельном участке сельскохозяйственного назначения, вы должны понимать, что, как и следует из названия, земли сельскохозяйственного назначения предназначены исключительно для ведения сельского хозяйства. Использование земельного участка любым другим способом влечёт предусмотренные законом санкции, вплоть до изъятия участка у собственника.

К заверениям застройщика о том, что им будет осуществлён перевод земельного участка из одной категории в другую, относитесь настороженно. Опыт специалистов юридической фирмы «Красников и партнёры», которые более 10-ти лет профессионально занимаются вопросами загородной недвижимости, показывает, что это необычайно трудоёмкий и дорогостоящий процесс, а в большинстве случаев вообще невозможный. Для капитального строительства на таком участке есть только два варианта – создание Дачного некоммерческого партнёрства (ДНП) или Крестьянского фермерского хозяйства (КФХ).

Создание Крестьянского фермерского хозяйства

Нередки случаи, когда продавцом (застройщиком) приобретается большой земельный участок, делится на мелкие, предусматриваются общие проезды, участки для размещения объектов инфраструктуры и другого общего имущества посёлка, после чего участки распродаются гражданам. При этом застройщик предлагает покупателям зарегистрировать Крестьянское фермерское хозяйство и уверяет, что что после регистрации КФХ у них возникает право на возведение жилых домов. Но это, к сожалению, не так. Крестьянское хозяйство занимается именно сельским хозяйством, то есть производит сельскохозяйственную продукцию с целью продажи. Строительство жилых домов на участках КФХ прямо запрещено законом. Никакая имитация подсобного хозяйства, организация нескольких грядок и пары теплиц в данном случае не поможет. А если земельный участок КФХ используется не по назначению, он, как мы и говорили, может быть у собственника изъят.

Строительство домов в Дачном некоммерческом партнёрстве

Второй вариант строительства на землях сельскохозяйственного назначения подразумевает создание дачного некоммерческого партнёрства, что возможно, только если видом разрешённого использования земельного участка является дачное строительство. В этом случае застройщиком или представляющим его интересы агентством недвижимости предлагается профинансировать проект, в соответствии с которым на земельном участке будет создано ДНП, участок разделён, и на каждом из возникших отдельных участков будет построен жилой дом. В целом такая схема законна, с той оговоркой, что построенный на участке дом не будет иметь статус жилого. Как бы он не выглядел, формально это будет садовый дом или дача. Никаких особых ограничений это не влечёт, единственное что, в таком доме будет проблематично зарегистрироваться по месту жительства.

Кроме этого есть ряд сугубо технических моментов, на которые также нужно обратить внимание:

Прежде всего, членом ДНП может быть только собственник земельного участка в этом ДНП. То есть само ДНП должно быть создано ещё до заключения договора. Если же оно на момент заключения договора не создано, возникает вопрос о правовой природе такого договора и правах и обязанностях, возникающих в соответствии с ним. Скорее всего, в этом случае застройщиком будет предложен некий смешанный вариант договора, условия которого мы разбирали в нашей специальной публикации, посвящённой этому вопросу.

При заключении такого договора нужно понимать, что ДНП – это некоммерческая организация, основанная на членстве. Управление ДНП осуществляют все его члены, а оперативное руководство – избранное членами ДНП правление. Перед подписанием договора и вступлением в ДНП поинтересуйтесь, кто входит в правление и какова процедура его формирования, в какой форме будут проводиться общие собрания членов ДНП, как будут устанавливаться обязательные взносы, утверждаться бюджет ДНП и каким образом будет контролироваться его расходование.

К сожалению, в практике встречаются ситуации, когда застройщик, распродав все земельные участки, устраняется от дальнейшего участия в организации и работе ДНП, бросая собственников на произвол судьбы. В таком случае новым собственникам придётся самими выбирать правление ДНП, собирать взносов, привлекать подрядные организации для строительства объектов общего назначения и создания инфраструктуры, получать необходимые разрешения и согласования государственных органов, технические условия на подключение к сетям электро- водо- и газоснабжения, контролировать ход выполнения работ.

Подводя итоги, можно сказать, что приобретение дома в ДНП это наиболее безопасный способ покупки загородной недвижимости. Наличие организации, в собственности которой находится участок общего пользования и все объекты инфраструктуры посёлка, решает большинство вопросов, связанных с управлением, содержанием и обслуживанием этого имущества. Но, в любом случае, перед заключением договора о приобретении участка и дома в ДНП внимательно ознакомьтесь со всей разрешительной документацией, а также с иной необходимой информацией, чтобы избежать неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть в будущем. Для юридического сопровождения сделки мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, специализирующуюся в области загородной недвижимости и строительства.

О юридических услугах по сопровождению сделок с загородной недвижимостью и сопровождению коттеджных посёлков, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры».

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru.

17.10.2010