Поиск по сайту





Центральный офис:
190031, Санкт-Петербург,
ул. Гражданская, д. 11
тел. 812 600 48 30



Дополнительный офис:
197342, Санкт-Петербург,
ул. Белоостровская, д. 8
тел. 812 312 34 40



Публикации

Вернуться к публикациям

Лизинг или ипотека. Что выбрать при совершении сделки?

Лизинг или ипотека. Что выбрать при совершении сделки?

Последнее время всё больше участников рынка недвижимости предлагают приобретение объектов недвижимости, в том числе и жилой, по договору лизинга. Данный вид договора является неплохой альтернативой покупки недвижимости за счёт кредитных денежных средств (часто это называют просто «ипотека»), но обладает рядом особенностей, которые могут быть как удобны, так и крайне невыгодны для приобретателя недвижимости в зависимости от каждой конкретной ситуации. Специалисты юридической фирмы «Красников и партнёры» на основе имеющегося обширного опыта работы в сфере недвижимости подготовили сравнительный анализ обоих вариантов приобретения прав на недвижимое имущество.  

Ипотека

Лизинг

Минимальный состав участников комплекса правоотношений: продавец объекта недвижимости, покупатель, кредитор (банк), предоставляющий покупателю кредит для приобретения объекта недвижимости.

Минимальный состав участников комплекса правоотношений: продавец объекта недвижимости, лизингодатель, приобретающий объект у продавца для передачи лизингополучателю в аренду, лизингополучатель. При этом также может существовать кредитный договор между кредитором и лизингодателем. Договором лизинга либо отдельными договорами могут быть также предусмотрены обязательства лизингодателя по обслуживанию объекта недвижимости.

Продавец и покупатель необязательно должны являться предпринимателями.

Лизингодатель в любом случае должен быть коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем. При заключении договора лизинга с лизингополучателем – физическим лицом, приобретающим объект недвижимости для личных, семейных, бытовых нужд, необходимо иметь в виду, что на такие правоотношения будут распространяться нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».

Объектом купли-продажи с использованием кредитных денежных средств могут быть любые объекты недвижимости, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки. При этом отчуждение здания, строения, сооружения должно происходить при одновременном отчуждении земельного участка, на котором оно расположено. Следовательно, стоимость земельного участка необходимо включать в стоимость здания, приобретаемого по договору лизинга, либо приобретать земельный участок по отдельному договору купли-продажи. В случае, если продавец является арендатором земельного участка, на котором расположено передаваемое по договору лизинга здание, к лизингодателю после приобретения права собственности на здание переходят права и обязанности арендатора земельного участка.

Переход права собственности к покупателю осуществляется после государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи.

Регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с договором лизинга предшествует регистрация права собственности лизингодателя на передаваемое недвижимое имущество. Практика одновременной регистрации прав из договора купли-продажи и из договора лизинга в Санкт-Петербурге неоднозначна. Необходимо уточнять перспективы прохождения государственной регистрации в каждом конкретном случае.

Законодательством предусмотрена как регистрация права собственности на основании договора купли-продажи, так и регистрация договоров долевого участия (договоров о приобретении объекта недвижимости, который будет создан в будущем).

Законодательством предусмотрена регистрация только прав на существующее недвижимое имущество, которое передаётся в лизинг. Это может вызвать сложности в случае, когда объект недвижимости ещё не создан. Единственным возможным вариантом решения этой проблемы является подача на регистрацию договора лизинга и договора, в соответствии с которым лизингодателем будут приобретены права на объект недвижимости (договор долевого участия, договор инвестирования и т.д.), что может быть тем более неоднозначно воспринято регистрирующим органом. Перспективы прохождения государственной регистрации необходимо также уточнять отдельно.

Объект недвижимости переходит в собственность покупателя непосредственно после заключения договора купли-продажи (с момента регистрации права собственности). При этом объект недвижимости остаётся в залоге у кредитора.

Объект недвижимости остаётся в собственности лизингодателя и передаётся лизингополучателю в аренду. Объект недвижимости может перейти в собственность лизингополучателя только после выплаты всех выкупных платежей.

При принятии решения о выдаче кредита кредитор (банк), как правило, требует от покупателя внести самостоятельно первоначальный платёж в значительной доле от стоимости объекта. Кроме того большое значение может иметь положительная длительная кредитная история, наличие ликвидных активов и т.п.

 

При заключении договора лизинга первоначальный платёж, как правило, не предусматривается. Лизингодатель редко требует дополнительных гарантий внесения платежей, поскольку остаётся собственником объекта весь срок лизинга.  

Покупатель может предъявлять претензии по качеству объекта недвижимости только продавцу.

Лизингополучатель может предъявлять претензии по качеству объекта (в том числе в связи с обнаруженными в процессе эксплуатации скрытыми недостатками) как продавцу, так и непосредственно лизингодателю.

Договор купли-продажи не может быть расторгнут по требованию кредитора в случае просрочки платежей по кредиту. После оплаты и передачи объекта покупателю договор считается исполненным. Кредитор имеет право взыскать просроченную задолженность либо обратить взыскание на заложенное имущество (что на практике делается крайне редко).

Договор лизинга может быть расторгнут лизингодателем в случае задержки лизингополучателем предусмотренных договором платежей. При этом и лизингополучатель может отказаться от договора лизинга (от аренды объекта) и вернуть объект лизингодателю. 

В случае, если покупателем является юридическое лицо, отчисления по кредитному договору не учитываются в числе затрат предприятия.

Лизинговые отчисления относятся к числу затрат, что может дать определённые преимущества при налогообложении лизингополучателей – юридических лиц.

В случае, если покупателем является юридическое лицо, кредитные обязательства будут отражаться в бухгалтерском балансе, что может повлиять на ликвидность предприятия.

Лизинговые обязательства не относятся к числу кредитных, недвижимость не будет находиться в залоге, что не влияет на ликвидность предприятия и не должно служить препятствием к привлечению дополнительных заёмных денежных средств.

 

При этом нужно иметь в виду, что оба рассмотренных способа приобретения недвижимого имущества, не смотря на их достаточно широкое распространение, являются достаточно сложными, в связи с чем мы настоятельно рекомендуем в каждом случае обращаться за юридической помощью к компетентным специалистам.

Но какой бы способ финансирования вы не выбрали, перед покупкой квартиры в любом случае необходимо самым внимательным образом ознакомиться с договором купли-продажи и документами на квартиру, чтобы избежать возможных рисков и не стать жертвой мошенников.

Подробнее об услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», вы можете прочитать в соответствующем разделе.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

Сергей Руденко

25.04.2014